困ったときのヒント「法律」
家主の変更と賃貸契約
Aさんは工場として20年間不動産を借りていましたが、家主さんが替わり、新しい家主さんが「再契約をしたい」という申し入れをしてきました。再契約の内容は、敷金の再設定、家賃の引き上げ、更新期間(2年)の設定、保証人の提供などです。あまりにも一方的な内容なのと、「以前だした敷金はもどってくるのか」も心配になり、事務局に相談にみえました。
不動産の所有者の変更と賃貸契約については、家主さんが替わっても、借地借家法の規定から原則として賃貸借契約は元のままの内容で引き継がれます。これは売買や相続など不動産の所有者の変更のたびに、賃借人が出て行くはめになり、事業や生活がおびやかされることを防ぐためです。
Aさんには「新規に契約する必要はありません」「敷金の再設定や家賃の引き上げなどに応ずる必要はありません」とつたえ、敷金についても新しい大家さんが前の大家さんから返還義務を引き継ぐことになるので心配いらないことを説明しました。
最近、大阪高裁で賃貸契約の更新料支払特約が消費者契約法に違反し無効という判決がでるなど、賃借人(消費者)保護の傾向が強まっています。ただし、家主さんとの良好な関係を維持することは、内装の変更や修繕など将来の問題、事業の継続性という観点から考えて重要ですから、むやみに対立するのではなく信頼しあえる関係をつくりましょう。
テナントの修繕
Aさんはテナントとして建物を借りて使用していますが、ある日水漏れがあったので業者に調べてもらったところ、地盤沈下による配管のずれが原因であることがわかりました。このことを大屋さんに相談すると「そこの配管部分は専有部分になるので修理はAさんのほうでやってくれ」と言われました。賃貸契約書を見ましたが細かな規定はありません。
そのままでは使用出来ないため、とりあえず業者に修理を依頼したのですが、Aさんは何か納得出来ないため関中協に相談。大家さんの言うとおりAさんに修繕義務があるのでしょうか？
借家人は借りている部屋を借家人として一般に要求されるだけの注意をもって保管する義務（善管注意義務:善良な管理者として社会的、一般的注意義務。経年劣化などによる自然損耗をのぞく）を負っています。また、大家は建物本体や付帯設備についてテナントとして使用できるよう維持する義務があります。排水管については本管は共用部分、枝管は専有部分となり、共用部分については所有者（大家さん）、専有部分については使用者（Aさん）の責任となりますが、今回の場合、Aさんの不注意や過失によるものではなく、建物の構造自体に問題である可能性が高く、所有者（大家さん）に修繕義務がある可能性が高いと思われます。そこで、Aさんにはもう一度大家さんに「地盤沈下による配管のずれ」という事実を提示し、じっくり話しあうよう伝えました。
いずれにせよ賃貸契約の際、責任の有無などについてしっかりと確認しておくことが大切でしょう。
クーリングオフ期間が過ぎてしまっても。「消費者契約法」
A さんは訪問販売で「3 ヶ月で話せるようになる」「インターネットを通じて講習を受けられる」の宣伝
文句につられて、60 万円という高額な語学学習のセットを購入しました。その後、仕事がいそがしく
中身をみないまま10 日が過ぎてしまいました。箱をあけてみたところテキスト数冊とDVD 数枚、単語
カードなどで、とても60 万円もするものではなく、目玉のインターネット講習は別途光など高速回線が
必要なことがわかりました。あわてて解約を申し出ましたが、相手からはクーリングオフの期間が過ぎ
ていることを理由に断わられました。
クーリングオフは一定期間（原則8 日間）で要件をみたしていれば無条件に解約することができる制
度です。A さんの場合は、10 日間経過しているためクーリングオフによる解約はできません。しかし、話
をよく聞くと「インターネットでの講習についての説明で、回線速度の問題について詳しく教えてくれな
かった」とのこと。A さんはADSL 回線でそのことを伝えても「大丈夫」の一言でした。
「消費者契約法」は消費者が事業者とおこなう契約全般を対象とした法律です。主な内容は２つで、
ひとつは事業者の不適切な行為①不実告知、②断定的判断、③故意の不告知、④不退去、監禁により、
消費者の誤認、困惑をもたらした契約の無効。もうひとつは、契約内容が消費者の利益を不当に害する
場合の契約条項の無効です。
A さんの場合は、インターネット講習には高速で安定した通信回線が必要であること、今の回線では
問題があることを知りながら、それを故意に説明しておらず、③の故意の不告知にあたると思われます。
A さんはすぐに相手会社に対しそのことを伝え、法的な手段も辞さない旨をいうと、「解約してもよい」
と態度を一変。少額の解約金で返品することができました。
会社法における登記等について
この説明を読む前にまず、あなたの会社の登記簿または定款を確認してみてください。「当会社の株式を譲渡するには取締役会の承認を要する」等の記載がありましたか？あればあなたの会社は「株式譲渡制限会社」。なければ「公開会社」ということになります。これが今回の重要なポイントです。
結論から言えば「株式譲渡制度会社」は、今回何の変更もせず、今までどおりの組織、役員等でいく場合、定款や登記の変更は必要ありません。 （組織や役員の人数・任期等を変更する場合には定款変更や変更登記が必要です）
しかし、「公開会社」は、変更がなくても、今回必ず「監査役の退任及び就任による変更登記」が必要になります。これは、「公開会社」の場合、小会社でも監査役の権限が拡大されたことにより、あらたに監査役を選任する必要があるためです。また平成１８年１０月末が期限となり、遅れると過料の制裁を受けます。
会社法のメリットといわれる、◎取締役は１人以上でＯＫ，◎役員の任期は１０年以下で設定可能、◎取締役会や監査役も置かなくてよい等の規定も、株式譲渡制限会社に限られます。株式の上場予定がない場合、「公開会社」から「株式譲渡制限会社」への変更を検討されてはいかがでしょうか？（定款・登記変更が必要です）
会社法施行による詐欺も発生しています。今回の改正では、何も変更しない限り、多くの会社（株式譲渡制限会社）は登記申請等は不要です。会社法施行に絡む第三者からの費用の請求には応じないようご注意下さい。
個人民事再生法
Ｑ．住宅ローンの返済や消費者金融から借金で生活が苦しく困っています。破産以外で、家を手放さず、なんとか債務を整理する方法はないでしょうか？
Ａ．新たに多重債務の解決方法として、２００１年４月１日から、個人債務者の再生手続きができるようになりました。「民事再生法」の個人版です。
この個人債務者再生手続きは、将来ある程度の収入を見込める人が、本人や扶養家族の最低限生活費を確保した上で、残りを返済し、それ以上の債務については免除が受けられるというものです。
また、住宅ローンの返済が難しくなった人でも、返済のスケジュールを手直しすることによって、マイホームを手放さずに、住みながら再生する方法を定めたものです。
１．個人債務者再生手続きの３つの特則と要件
（１）「小規模個人再生に関する特則」
利用できるのは、将来、継続・反復して収入を得る見込みがあり、借金の総額が５０００万円以下（抵当権など担保権についている債務は除く）の個人です。再生計画案が認可されるには、次の要件が必要です。
１：債権者の消極的同意・・・書面決議で「議決権者の頭数が２分の１以上」又は「議決権総額の２分の１超」の不同意がない。
２：最低弁済額要件・・・最低弁済額は「債務総額の５分の１」以上、又は「百万円」のいずれか多い額（但し上限は３００万円）。負債総額3000万円以上5000万円までは債権額の10分の1。
３：清算価値保障要件・・・１，２の要件を満たすとともに、最低返済額は破産になった場合の配当額を上回っていること。
４：弁済期間の制限・・・３ヶ月に１回以上、原則として３年間の分割返済
（２）「給与所得者等個人再生に関する特則」
利用できるのは、（１）を利用できる人で、かつ、給与等定期的収入を得る見込みがあり、その額の変動額が小さいと認められる人です。
再生計画案の認可要件として、（１）と違う点は、債権者の同意は不要ですが、可処分所得要件が必要です。可処分所得は、次のように計算します。
（再生計画案提出前２年間の収入合計－租税・社会保険料）÷２－生活費
※生活費は政令により地域別に定められています。
（３）「住宅ローン債権に関する特則」
認可要件としては債務者がその住宅を所有、居住、分割返済しており、かつ、他の抵当権がついていないことです。再生計画には「期限の利益回復型」「リスケジュール型・最終弁済期限延長型」「リスケジュール型・元本据え置き型」 「同意型」があり、返済スケジュールを手直しできます。
２．自己破産との違い
（１）住宅を維持しながら債務の整理ができます。
（２）浪費・ギャンブルによる債務でもその一部について免除が受けられます。
（３）破産者のような資格制限はありません。
３．任意整理・調停との違い
（１）債権者の合意を取り付ける必要はありません。
（２）債務の元本免除も可能です。
（３）手続き中の給与差し押さえなどの強制執行を保証金ナシで停止できます。
４．その他の特徴
（１）債務者からだけ申し立てすることができます。
（２）「再生委員」が裁判所の補助期間として重要な役割を果たします。
（３）自己破産と同様に、１０年間は再申し立てはできません。
金融商品販売法
Ｑ．２００１年４月より施行されている「金融商品販売法」には、どのようなことが規定されているのですか？
Ａ．「金融商品販売方」では、金融ビックバンの進展にともない、多様化する金融商品について、その金融・保険商品を販売する際、銀行や証券会社・生命保険会社などが、消費者に対してどのような損害を与える恐れがあるのかなどの説明する義務を規定しています。
その主旨は次のとおりです。
●金融商品販売業者などの説明義務
金融商品を販売する販売業者などは、その商品を販売する際、元本の損害の生じる恐れのある事由などの重要事項について説明しなければなりません。
●金融商品販売業者などの損害賠償責任
説明業務に違反し、当該事項を説明しなかったことによって生じた顧客の損害を賠償しなければなりません。
●勧誘の適正の確保
金融商品の販売についての社内規定を整備すると共に、その遵守を厳しくし、規定の基本的な方針について公表しなければなりません。
もともとこの法律は、金融商品を扱うすべての業者に、横断的ルールを適用する「金融サービス法」の制定を目的としたものでしたが、適用範囲や説明義務項目が限定されていると共に、顧客に適した記入商品を勧誘するという適合性の原則も明文化されていません。 いずれにしても、各種金融商品の特性については、販売業者によく説明を求め、そのリスクを十分理解した上で契約を行うのが肝要です。
消費者契約法
Ｑ．悪質な手法による契約から、消費者を守ってくれる「消費者契約法」とは、どんな法律なのでしょうか？
Ａ．わが国では、これまで、個別の事業法によって、各業種の事業者に対して、悪質な手法を使わせないよう規制を行ってきました。
しかし、規制緩和の進展にともなう新しい商法の出現に、もはや従来の方法では対応できなくなっている状況の中で、事業者と消費者との間で交わされるさまざまな契約行為そのものに、別図のように、民法の追加規定的な性格を目的として制定されたのが、「消費者契約法」です。
その主な内容は、次のようになっています。
●消費者契約の申し込み、またはその承諾の意思表示の取り消し
事業者が虚偽の説明や将来の見込みについての断定的な説明をして、消費者と契約した場合、消費者から解約できます。また、自宅や職場に居座ったり、勧誘の場所に閉じ込めて結ばされた契約も解除できます。
●取消権の行使期間
契約後５年以内で、騙されたと気づいたときから６ヶ月以内となっています。
●事業者の損害賠償の責任を免除する条項の無効
事業者の損害賠償責任を全面的に免除するような契約の条項は、無効となります。しかし、この法律は、消費者にそれぞれの契約内容について理解するよう求める一方、事業者に対しては、契約の際の情報提供に努力するよう求めるにとまっています。
定期借家制度・高齢者住居の安定確保に関する法律
Ｑ．定期借家制度とはどのような制度ですか？ また、高齢者住居支援センターが創設されたそうですが、それはどのような機関でしょうか？
Ａ．定期借家制度とは、定期借地権制度と同様に「正当事由の規制」の適用のない借家制度であり、「家を借りる際に取り決めた期間で契約が終了する」制度で、２０００年３月よりスタートしています。
（注）正当事由とは、貸主が自ら利用する場合や老朽化のための建て直しなどが該当し、旧法上の借地借家権の解約に必要な要件です。
１．定期借家契約と従来型の借家契約との比較
| 定期借家契約 | 従来型の借家契約 | |
| 契 約 方 法 | １．あらかじめ書面を交付して「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを説明しなければならない。 ２．公正証書などの書面による契約に限られる |
書面でも口頭でもよい |
| 更新の有無 | 期間満了により終了し、更新はない | 正当事由がない限り更新 |
| 建物の賃貸 期限の上限 |
無期限 | 2000年3月より以前の契約は20年、以後は無期限 |
２．広くて良質なファミリー向け賃貸住宅が出回る？
従来型の借家契約では、正当な自由や立退き料などのリスクが家主側に負担となり、持ち家を遊休させる「貸し渋り」もありました。定期借家制度のもとでは契約期間が明確になり、家賃収入の見通しが立てられるので、単身者向けのワンルームマンションや新婚向けのアパート以外に、広くて良質なファミリー向けの賃貸住宅も期待できそうです。
３．定期借家制度の注意点
（１）家主は契約時に借りる人に対して書面で説明義務があります。従って説明をしなかった場合は定期借家契約は無効になり、賃貸借の契約はそのまま継続することになります。
（２）契約を締結する際は、公正証書などの書面を使うよう義務づけられています。
（３）定期借家契約を導入できるのは新規の賃貸契約に限られており、現行の賃貸契約と併存する形となります。既存の賃貸契約から定期借家契約への切り替えは「当分の間」は認められません。（４年をメドに再検討する予定です）
（４）新制度が借り手の利益向上につながるのか、逆に損になるのかは現状ではなかなか判断しにくい状況にありますが、国や地方公共団体に良質な賃貸住宅の供給の促進が期待されるとともに、今後とも民営借家１０００万世帯への借家権の保護に対する目配りが必要です。
「高齢者の住居の安定確保に関する法律」が２００１年１０月に施行
高齢社会の急速な進展に対し、高齢者が安心して生活できる居住環境の実現をめざし施行されました。
（１）高齢世帯の入居を拒まない賃貸住宅の登録・閲覧制度の創設により、高齢者に対する賃貸住宅情報の提供体制が整備されました（知事またはその指定した機関が実施）。
（２）登録された住宅を対象とする滞納家賃の債務保証を高齢者居住センターが実施し、大家の不安が解消されます。
（３）（財）高齢者住宅財団が高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づき、国土交通大臣から高齢者居住支援センターとして指定され、情報の提供体制を整備しています。
（４）バリアフリー化された賃貸住宅に、高齢者が終身にわたり安心して居住できる仕組みとして、終身建物賃貸制度が創設されました。
※終身建物賃貸制度は、知事の認可を受けた賃貸住宅について賃貸人が生きている限り契約が続き、死亡時に終了する借家人本人一代限りの借家契約です。
住宅品質確保促進法
Ｑ．念願のマイホームを購入しようと思っています。
テレビで「欠陥住宅の特集」を見ましたが、素人の私が住宅に欠陥があるかどうか判断するのは難しいと思います。しかし、こうした欠陥住宅にまつわるトラブルをなくす目的の法律があると聞きました。その法律とはどのような内容ですか。
Ａ．欠陥住宅のトラブル削減が目的で、２０００年４月から「住宅品質確保促進法」が施工されました。この新法により、瑕疵（かし）担保期間が一律１０年に延長されました。また、住宅の品質や性能についても、統一的な基準を設けて、選ぶときの目安にしたり、トラブルを迅速に解決するための紛争処理体制を整えるなど、購入者にとってメリットのある内容になっています。
１．基本構造部分についての瑕疵担保期間１０年間の義務付け
（１）２０００年４月１日以降に、新築請負契約か売買契約を結んだ新築住宅や新築マンションの基本構造部分に欠陥（瑕疵）があった場合に、１０年間の保証が義務付けられました。
また、契約時に売主や施行会社と契約を結べば、基本構造部分以外も含めて、保障期間を２０年まで延長できます。
（２）１０年保証をするのは、住宅のうち「構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分」に限られ、具体的には基礎や土台・柱・床など家を支える部分となります。
また、屋根や外壁・窓枠など雨漏りを防ぐ部分も含まれます。
（３）１０年保証の「１０年間」は、新築住宅の引渡しを受けてから１０年間とされています。ただし、建売一戸建てや分譲マンションなどで、施行会社と売主が異なる場合は、施行会社が売主に引き渡してから１０年間となります。そのため、完成済み物件は、購入してからの保障期間が１０年間より短くなることもあるので注意が必要です。
また、１０年以内に売却した場合は、その時点で法律上の保証はなくなります。
２．住宅の性能などに関する「日本住宅性能表示基準」の制定
住宅性能表示制度は、紛争処理機関の設置とともに２０００年１０月からスタートしました。住宅の品質や性能などを数値などで分かりやすく表示したもので、客観的評価を実施する第三者機関が「指定住宅性能評価機関」として指定されています。指定住宅性能評価機関は、申請に基づき、評価方法基準に従って住宅の性能評価を行い、その結果を「住宅性能評価書」として交付します。住宅性能評価書には、設計図書の段階の評価結果をまとめたもの（設計住宅性能評価書）と、施行段階と完成段階の検査を経た評価結果をまとめたもの（建設住宅性能評価書）との二種類があり、それぞれ法律に基づくマークが表示されます。性能評価の料金は、評価機関ごとに独自に定めます。
３．新たな紛争処理機関の設置
住宅紛争処理機関（弁護士や建築士などで構成され、国土交通省の指定）とは、評価機関が性能表示した住宅でトラブルが発生した場合、迅速な解決を求めることができる機関です。紛争処理機関に購入者と売主が申請すれば、裁判より早くあっせんや調停、仲裁が受けられ、評価書の内容だけでなく、請負契約・売買契約に関する当事者間すべての紛争の処理を扱います。紛争処理の手数料は１事件あたり１万円です。
クーリングオフとは
Ｑ．突然、家にきた販売員の巧みな言葉につい契約をしてしまいました。でも、よく考えると不要なものです。解約したいのですが、どうすればよいでしょうか。
Ａ．クーリング・オフの期間中であれば、解約することができます。2001年6月1日から、一層の消費者保護を図るために訪問販売方が改正され、「特定商取引法」として施行されました。同法ではクーリング・オフをはじめ、表示事項も義務付けられるなど、消費者の保護も強化されています。
１．クーリング・オフ
消費者が一定期間内に無条件で一方的に契約を解約できる制度で、訪問販売や電話勧誘販売などについて特定商取引に関する法律で定めるものが代表的です。これは販売業者の強引なセールスなどで、消費者が十分に考える余裕のないまま、申し込みや契約を結んでしまったときに生じる被害を防ぐためのものです。
| クーリングオフ対象販売・取引形態 | クーリングオフ期間 |
| 訪問販売 （キャッチセールス・アポイントメントセールス・催眠商法も含む） |
８日間 |
| 電話勧誘販売 | ８日間 |
| 連鎖販売取引 （マルチ商法・ネットワークビジネス） |
２０日間 |
| 特定継続的役務提供 （エステ・ｐｃ教室・学習塾・語学教室家庭教師・結婚相手紹介サービス） |
８日間 |
| 業務提供誘引販売取引 （内職・モニター等） |
２０日間 |
２． クーリング・オフができない主な事例
１．自発的に店舗に出向いて買い物をしたとき（エステ、語学教室等の特定継続的役務提供を除く）。
２．通信販売（インターネット、カタログ、テレビ・ラジオショッピング等）。
３．訪問販売であっても乗用車の購入、３０００円未満の現金取引、特定商取引法で指定されていない商品・サービス・権利や消耗品を使用したとき（化粧品や健康食品は使用した分）は対象となりません。
４．営業上の取引
３．クーリング・オフをするときの注意
電話ではなく内容証明郵便で、ハガキの場合は必ずコピーを残し簡易書留郵便で送ります。クレジット契約を結んだ場合は、販売会社だけでなく、クレジット会社にも送ります。
